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Apr 22, 2023

A próxima crise começará com prédios de escritórios vazios

Os imóveis comerciais estão perdendo valor rapidamente. “Estou prestes a cancelar todos os meus Zoom

Os imóveis comerciais estão perdendo valor rapidamente.

"Estou prestes a cancelar todas as minhas reuniões do Zoom." Era maio de 2021 e Jamie Dimon estava farto. O CEO do JPMorgan Chase esperava que "em algum momento de setembro, outubro", o escritório da empresa "ficasse exatamente como antes". Dois anos depois, sua empresa está reduzindo sua presença em Manhattan em um quinto.

Pós-pandemia, as crianças estão de volta à escola, os aposentados estão de volta aos navios de cruzeiro e as lojas físicas estão indo melhor do que o esperado. Mas os escritórios estão lutando talvez mais do que a maioria dos observadores casuais imaginam, e as consequências para proprietários, bancos, governos municipais e até mesmo carteiras individuais serão de longo alcance. Em alguns casos, serão catastróficos. Mas esta crise, como todas as crises, também representa uma oportunidade para reconsiderar muitas de nossas suposições sobre trabalho e cidades.

Durante os primeiros três meses de 2023, a vacância de escritórios nos EUA superou 20% pela primeira vez em décadas. Em San Francisco, Dallas e Houston, as taxas de vacância chegam a 25%. Esses números subestimam a gravidade da crise porque cobrem apenas os espaços que não são mais alugados. A maioria dos contratos de aluguel de escritórios foi assinada antes da pandemia e ainda não foi renovada. O uso real do escritório aponta para uma queda ainda maior na demanda. A frequência nos 10 maiores distritos comerciais ainda está abaixo de 50% do nível pré-COVID, já que os funcionários administrativos gastam cerca de 28% de seus dias de trabalho em casa.

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Com um terço de todos os aluguéis de escritórios vencendo até 2026, podemos esperar maiores vacâncias, aluguéis significativamente mais baixos ou ambos. E enquanto lutamos com os efeitos do trabalho distribuído, a inteligência artificial pode reduzir ainda mais a demanda do escritório. Alguns especialistas apontam que os escritórios mais caros ainda estão indo bem e que outros poderiam ser salvos com a introdução de novas comodidades e serviços. Mas os proprietários não podem alugar todas as lojas de varejo vazias para Louis Vuitton e Apple. Simplesmente não há demanda suficiente para tal espaço, e novos recursos tornam os edifícios ainda mais caros para construir e operar.

Com perspectivas tão sombrias, alguns proprietários estão ameaçando "devolver as chaves ao banco". Nos últimos meses, os gigantes imobiliários RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management e outros coletivamente deixaram de pagar bilhões em empréstimos imobiliários comerciais. Tais inadimplências são em parte uma indicação de lutas reais e em parte um jogo de covardia. A maioria dos empréstimos comerciais foi emitida antes da pandemia, quando os escritórios estavam cheios e as taxas de juros baixas.

O cenário atual é drasticamente diferente: altas taxas de desocupação, taxas de juros dobradas e quase US$ 1,5 trilhão em empréstimos com vencimento até 2025. Ao inadimplir agora, os proprietários aproveitam sua influência restante para defender extensões de empréstimo ou resgate. Como John Maynard Keynes observou, quando você deve $ 1.000 ao seu banqueiro, você está à mercê dele, mas quando você deve $ 1 milhão a ele, "a posição é invertida".

Os bancos têm muitos motivos para se preocupar. O aumento das taxas de juros desvalorizou outros ativos em seus balanços, especialmente títulos do governo, deixando-os vulneráveis ​​a corridas aos bancos. Nos últimos meses, Silicon Valley Bank, First Republic e Signature entraram em colapso. Instituições regionais como essas respondem por quase 70% de todos os empréstimos bancários para propriedades comerciais. Reduzir a avaliação de prédios de escritórios ou tomar posse de propriedades executadas enfraqueceria ainda mais seus balanços.

Os governos municipais têm ainda mais com o que se preocupar. Os impostos sobre a propriedade sustentam os orçamentos da cidade. Na cidade de Nova York, esses impostos geram aproximadamente 40% da receita. A propriedade comercial - principalmente escritórios - contribui com cerca de 40% desses impostos, ou 16% da receita tributária total da cidade. Em San Francisco, os impostos sobre a propriedade contribuem com uma parcela menor, mas os escritórios e o varejo parecem estar em um estado ainda pior.

Escritórios vazios também contribuem para diminuir as vendas no varejo e o uso de transporte público. Na cidade de Nova York, as viagens de metrô durante a semana representam 65% do nível de 2019 – embora estejam tendendo a aumentar – e a receita do transporte público caiu US$ 2,4 bilhões. Enquanto isso, mais de 40.000 empregos no setor de varejo perdidos desde 2019 ainda não foram recuperados. Um estudo recente de um professor da NYU chamado Arpit Gupta e outros estima um "buraco fiscal" de 6,5% no orçamento da cidade devido ao declínio nas avaliações de escritórios e varejo. Tal buraco "precisaria ser tapado com o aumento das taxas de impostos ou cortes nos gastos do governo".